- Há casas suficientes em Portugal?
- Quanto custa comprar uma casa?
- Quanto custa arrendar?
- Quanto tenho de ganhar para comprar ou arrendar um T2?
- Quantas casas se constroem, e chega?
- Estávamos pior em 1976?
- Porque é que o arrendamento quase desapareceu?
- Os juros vão pesar na minha prestação?
- Já resolvemos isto antes? Como, e serve hoje?
- Quantas leis tem de cumprir quem constrói uma casa?
- As regras são iguais em todo o país?
- Vou construir: por onde começo?
- Portugal está pior do que o resto da Europa?
- E face aos países mais ricos do mundo?
- Em que ponto do caminho que Portugal fez está o mundo?
Portugal
Há casas suficientes em Portugal? dados de 30.10.2026
casas por cada família em 2021. No total, há mais casas do que famílias. Mas muitas estão vazias, são segundas casas ou estão onde já ninguém procura casa.
Casas por família, em cada censo
Alojamentos familiares a dividir pelo número de famílias.
De 1981 a 2011, o país ganhou casas mais depressa do que famílias; desde 2011, o número de casas por família parou de subir. A quantidade total não é o problema; o ritmo recente é.
Casas vazias e famílias sem casa adequada, 2021
Número de alojamentos (Censos 2021); a barra escura são as carências.
Só uma parte dos vagos está pronta a habitar. Mesmo assim chegava, no total, para as carências, com uma folga de 17 275 casas. O problema é a geografia: há camas livres no hospital do Alentejo, mas os doentes estão em Lisboa.
Na sua vida: não encontrar casa não significa que o país não tenha casas. Significa que as que estão livres não estão onde trabalha, ou não estão prontas, ou não estão à venda.
Quanto custa comprar uma casa? dados de 30.10.2026
é o preço mediano das casas vendidas no país no 2.º trim. 2026, +18,4 % do que um ano antes.
Quanto subiram as casas num ano
Índice de Preços da Habitação, variação face ao mesmo trimestre do ano anterior. O 3.º trimestre de 2025 não foi recolhido.
Cada coluna diz quanto mais cara estava a mesma casa do que um ano antes. O ritmo abrandou pouco e continua a dois dígitos.
Preço por município
Preço mediano dos alojamentos vendidos, €/m².
| Zona | Período | €/m² | Num ano |
|---|---|---|---|
| Portugal | 1.º trim. 2026 | 2 337 | +19,8 % |
| Portugal | 2.º trim. 2026 | 2 445 | +18,4 % |
| Lisboa (município) | 1.º trim. 2026 | 5 292 | — |
| Cascais (município) | 1.º trim. 2026 | 5 000 | — |
| Oeiras (município) | 1.º trim. 2026 | 4 511 | — |
Na sua vida: um T2 de 80 m² ao preço mediano do país custa 195 600 €. No município de Lisboa custa 423 360 €.
Quanto custa arrendar? dados de 30.10.2026
por mês é a renda mediana dos contratos novos no 2.º trim. 2026, +10,2 % do que um ano antes.
Renda de contratos novos por região
€/m² por mês; a barra destacada é a mediana do país.
As regiões metropolitanas e turísticas lideram; a Grande Lisboa paga cerca de uma vez e meia a mediana do país.
Renda por município
€/m² por mês, contratos novos, 2.º trim. 2026. Contratos novos no país no trimestre: 35 407.
| Município | €/m² | Num ano |
|---|---|---|
| Lisboa (município) | 17,79 | +5,1 % |
| Funchal | 14,49 | +17,0 % |
| Guimarães | 7,87 | +20,7 % |
Na sua vida: o mesmo T2 de 80 m² arrendado à renda mediana custa 814 € por mês.
Quanto tenho de ganhar para comprar ou arrendar um T2? dados de 30.10.2026
de rendimento líquido do agregado familiar para comprar, ao preço mediano do país, sem gastar mais de 35 % do rendimento na prestação. Para arrendar a mesma casa, são precisos 2 325 €.
Comprar ou arrendar um T2, por zona
Prestação de um crédito a 90 % e 30 anos à taxa média de novos créditos (3,00 %, 2026-08); rendimento necessário para não passar 35 % de esforço. Nas linhas municipais, o preço é do 1.º trimestre de 2026 e a renda do 2.º; em Cascais e Oeiras não se recolheu a renda trimestral.
| Zona | Preço de | Preço do T2 (€) | Prestação (€/mês) | Rendimento p/ comprar | Renda (€/mês) | Rendimento p/ arrendar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Portugal | 2.º trim. 2026 | 195 600 | 742 | 2 121 | 814 | 2 325 |
| Lisboa (município) | 1.º trim. 2026 | 423 360 | 1 606 | 4 590 | 1 423 | 4 066 |
| Cascais (município) | 1.º trim. 2026 | 400 000 | 1 518 | 4 336 | — | — |
| Oeiras (município) | 1.º trim. 2026 | 360 880 | 1 369 | 3 912 | — | — |
Como se fez a conta, passo a passo (Portugal)
A área, a parte financiada, o prazo e o limite de esforço são hipóteses do autor; a taxa é a média das novas operações do mês mais recente recolhido.
- Preço do T2: 80 m² × 2 445 €/m² = 195 600 €.
- O banco empresta 90 % do preço: C = 176 040 €. O resto é a entrada, paga do bolso.
- Taxa de juro por mês: i = 3,00 % ÷ 12 = 0,002500.
- Número de prestações: n = 30 anos × 12 = 360.
- Fator: (1 + i)−n = 0,40703.
- Prestação: P = C × i ÷ [1 − (1 + i)−n] = 742 € por mês.
- Rendimento necessário: P ÷ 35 % = 2 121 € por mês.
Na sua vida: ao preço mediano do país, pagar o banco custa menos por mês do que pagar a renda. O que trava a compra é juntar a entrada e conseguir o crédito.
Quantas casas se constroem, e chega? dados de 30.10.2026
casas concluídas em 2025. Por cada 100 casas licenciadas, concluíram-se 62,3. Ficaram em fila 18 419.
Licenciadas e concluídas, 2025
Número de fogos; «HF novos» é a construção nova para habitação familiar.
As licenças são as encomendas que entram na linha de montagem; as conclusões são as casas que saem. Entram mais do que saem, e a fila cresce.
Casas concluídas e famílias novas, por década
Média por ano; a cor forte são as casas, a suave as famílias novas. De 2022 a 2025 ainda não há censo de famílias.
O máximo foi 125 708 casas em 2001; o mínimo, 7 148 em 2015.
Na sua vida: a casa que vai procurar daqui a três anos é, quase sempre, uma casa licenciada hoje. Se hoje não se constrói, daqui a três anos não há.
Estávamos pior em 1976? dados de 30.10.2026
Estávamos muito pior em condições de habitação: falta de água, barracas, casas apertadas. Hoje estamos pior em capacidade de construir e no preço de acesso.
Pior então ou pior hoje?
Cada linha compara o primeiro censo com dados e o valor mais recente.
| Indicador | Ano | Então | Ano | Hoje | Pior |
|---|---|---|---|---|---|
| Alojamentos sem água canalizada (%) | 1970 | 53,0 % | 2001 | 2,1 % | Então |
| Alojamentos sem eletricidade (%) | 1970 | 36,2 % | 2001 | 0,5 % | Então |
| Pessoas em barracas e alojamentos não clássicos | 1981 | 126 000 | 2021 | 11 000 | Então |
| Alojamentos sobrelotados (%) | 1991 | 23,0 % | 2021 | 12,7 % | Então |
| Casas por família | 1970 | 1,17 | 2021 | 1,44 | Então |
| Casas concluídas por ano | 1981–1991 | 49 878 | 2025 | 30 425 | Hoje |
| Subida anual do preço das casas (%) | — | — | 2.º trim. 2026 | 16,5 % | Sem série comparável |
Porquê chegámos aqui
Cadeia de causas, década a década.
- Anos setenta: casas poucas e degradadas, barracas, metade das casas sem água; o congelamento das rendas e a inflação destroem o arrendamento.
- 1976–2001: construção em massa com crédito bonificado, promotores-construtores e habitação social; a casa própria passa a ser a regra e a qualidade melhora muito.
- 2001–2015: a construção cai do máximo para o mínimo da série; a crise de 2008–2014 faz desaparecer empresas e técnicos públicos que promoviam habitação.
- 2015–2025: a procura volta a subir (turismo, compradores estrangeiros, imigração, juros baixos até 2022) sobre uma capacidade de construir que já não existe.
Na sua vida: os seus avós podiam não ter água em casa; os seus filhos podem não conseguir casa perto do trabalho. São duas crises diferentes, com remédios diferentes.
Porque é que o arrendamento quase desapareceu? dados de 30.10.2026
do valor real de uma renda congelada em 1974 perdeu-se até 1993, porque os preços ficaram 24,5 vezes mais altos (subida acumulada de 2 348 %).
Inflação de cada ano, 1974–1993
Preços no consumidor (%), Banco Mundial.
Multiplicar vinte anos de inflação alta dá a perda total: o senhorio passou a receber, em poder de compra, menos de um vigésimo.
Onde vivem as famílias: casa própria ou arrendada
Percentagem das famílias; sobrelotação em percentagem dos alojamentos.
| Censo | Casa própria | Arrendada | Sobrelotação |
|---|---|---|---|
| 1970 | 55,7 % | 44,3 % | — |
| 1981 | 57,0 % | 39,0 % | — |
| 1991 | 64,0 % | 28,0 % | 23,0 % |
| 2001 | 75,7 % | 20,8 % | 16,0 % |
| 2011 | 73,0 % | 20,0 % | 11,0 % |
| 2021 | 70,0 % | 22,0 % | 12,7 % |
Em 1970 quase metade das famílias arrendava; em 2001, uma em cada cinco. O país trocou o arrendamento pelo crédito à compra.
Na sua vida: quando uma regra impede a renda de acompanhar os preços, quem tem casa deixa de a arrendar. Os efeitos duram gerações.
Os juros vão pesar na minha prestação? dados de 30.10.2026
é a taxa de juro média dos créditos à habitação novos no mês mais recente recolhido (2026-08), o valor mais alto desde abril de 2025.
Taxa média dos créditos novos
Taxa anual (%), Banco de Portugal; inclui renegociações.
| Mês | Taxa |
|---|---|
| 2025-09 | 2,84 % |
| 2026-07 | 2,96 % |
| 2026-08 | 3,00 % |
Na sua vida: com taxa variável, cada subida da Euribor chega à prestação na revisão seguinte. Com taxa fixa ou mista, chega mais tarde, mas já está no preço do crédito.
Já resolvemos isto antes? Como, e serve hoje? dados de 30.10.2026
menos pessoas a viver em barracas entre 1981 e 2021. Portugal já resolveu uma crise de habitação. As soluções usadas são um ativo tecnológico, e não apenas memória (método do Grão de 1128).
Arquivo de soluções
Cada solução com o mesmo critério: que problema atacou, que elo da cadeia desbloqueou, o que se mediu e quantas fontes o confirmam. Uma solução só fica confirmada com três fontes.
| Solução | Ano | Problema | Elo da cadeia | Resultado medido | Fontes | Estado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fundo de Fomento da Habitação | 1969 | Promoção pública de habitação | Promoção e financiamento | Sem resultado medido nas fontes recolhidas | 1 de 3 | Extinto |
| SAAL — Serviço de Apoio Ambulatório Local | 1974 | Famílias mal alojadas em bairros degradados | Organização dos moradores e projeto | Sem resultado medido nas fontes recolhidas | 2 de 3 | Extinto em 1976 |
| Direito à habitação na Constituição (art. 65.º) | 1976 | Fundamento do direito à habitação | Enquadramento | Não aplicável | 1 de 3 | Em vigor |
| Crédito à habitação bonificado | — | Acesso à compra depois do fim do arrendamento | Financiamento das famílias | Propriedade sobe de 55,7 % (1970) para 75,7 % (2001) | 1 de 3 | Datas por confirmar |
| PER — Programa Especial de Realojamento | 1993 | Barracas nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto | Produção pública e realojamento | Mais de 34 000 fogos públicos, mais de 130 000 pessoas realojadas, 28 municípios | 2 de 3 | Revogado em 2018 |
| PROHABITA | 2004 | Situações de grave carência habitacional | Financiamento municipal | Sem resultado medido nas fontes recolhidas | 1 de 3 | Revogado em 2018 |
| 1.º Direito | 2018 | Famílias em habitação indigna | Produção pública com municípios | Meta PRR revista para 27 500 casas até 31.08.2026 | 2 de 3 | Em vigor |
| Programa de Arrendamento Acessível | 2019 | Rendas acima do rendimento | Incentivo fiscal ao senhorio | Sem resultado medido nas fontes recolhidas | 1 de 3 | Em vigor |
Na sua vida: muitos bairros onde hoje vivem famílias nasceram de programas que acabaram com barracas. O país sabe fazer; precisa de voltar a medir o que funciona.
Quantas leis tem de cumprir quem constrói uma casa? dados de 30.10.2026
diplomas e grupos de regras numa lista mínima, por camadas. Não há contagem oficial completa; o painel começa por esta lista e vai completá-la sobre um projeto-tipo.
As camadas de regras de um projeto de habitação
Lista mínima, não exaustiva. O RGEU de 1951 foi revogado a 1 de junho de 2026 e o Código da Construção que o substituirá está em preparação.
| Camada | Diploma | Matéria | Âmbito |
|---|---|---|---|
| Europeia | Regulamento dos Produtos de Construção (UE) n.º 305/2011 | Produtos e marcação CE | Igual em todo o país |
| Europeia | Eurocódigos | Cálculo estrutural | Igual em todo o país |
| Procedimento | RJUE — DL 555/99, alterado pelo DL 10/2024 e pelo DL 108/2026 | Licenciamento e comunicação prévia | Igual em todo o país |
| Procedimento | Portaria n.º 320/2026/1 | Modelos, elementos instrutórios, termos de responsabilidade | Igual em todo o país |
| Solo e território | Lei de Bases dos Solos — Lei 31/2014 | Bases do solo e do urbanismo | Igual em todo o país |
| Solo e território | RJIGT — DL 80/2015 | Planos territoriais | Igual em todo o país |
| Solo e território | DL 117/2024 | Reclassificação de solo rústico | Igual em todo o país |
| Solo e território | RAN — DL 73/2009 | Reserva Agrícola Nacional | Regime nacional, delimitação municipal |
| Solo e território | REN — DL 166/2008 | Reserva Ecológica Nacional | Regime nacional, delimitação municipal |
| Especialidades | DL 220/2008 | Segurança contra incêndio | Igual em todo o país |
| Especialidades | DL 163/2006 | Acessibilidades | Igual em todo o país |
| Especialidades | DL 101-D/2020 | Desempenho energético | Igual em todo o país |
| Especialidades | DL 129/2002 | Acústica | Igual em todo o país |
| Especialidades | DL 123/2009 | Telecomunicações (ITED e ITUR) | Igual em todo o país |
| Especialidades | Decreto Regulamentar 23/95 | Águas e esgotos | Igual em todo o país |
| Especialidades | DL 273/2003 | Segurança no estaleiro | Igual em todo o país |
| Quem pode fazer | Lei 31/2009 | Qualificação dos técnicos | Igual em todo o país |
| Quem pode fazer | Lei 41/2015 | Acesso à atividade de construção | Igual em todo o país |
| Município | Plano Diretor Municipal, planos de urbanização e de pormenor | O que se pode construir em cada terreno | Diferente em cada um dos 308 municípios |
| Município | Regulamento municipal de urbanização e edificação | Regras locais de aplicação | Diferente em cada um dos 308 municípios |
| Município | Regulamento de taxas e cedências | Quanto custa licenciar | Diferente em cada um dos 308 municípios |
Na sua vida: quem constrói não precisa de conhecer todas as leis; precisa de técnicos habilitados que as conheçam e assinem por elas.
As regras são iguais em todo o país? dados de 30.10.2026
Na lista mínima, a maior parte das regras é nacional. O que muda de câmara para câmara é o que se pode construir em cada terreno, quanto custa licenciar e algumas regras locais. O distrito não tem competências de urbanismo; quem decide é a câmara.
O que é igual e o que muda
Desde o Simplex de 2024, os regulamentos municipais não podem conter regras de procedimento nem de instrução dos processos, sob pena de nulidade.
- Igual em todo o país: o procedimento (licença ou comunicação prévia), os modelos de requerimento, os elementos a entregar, os prazos de decisão e as regras técnicas das especialidades.
- Regime nacional, delimitação local: a Reserva Agrícola e a Reserva Ecológica.
- Diferente em cada câmara: o Plano Diretor Municipal e os planos locais, os regulamentos municipais e as taxas.
Na sua vida: é como uma rede de telecomunicações. O protocolo é igual para todos; cada central tem a sua configuração. Basta saber ler a configuração da câmara onde vai construir.
Vou construir: por onde começo?
por esta ordem, do terreno ao processo.
Quatro passos
Ligações oficiais.
- Ver o que o terreno permite: o Plano Diretor Municipal e as plantas do seu concelho estão no Sistema Nacional de Informação Geográfica (SNIG).
- Ler as regras e as taxas da câmara: os regulamentos municipais publicados no Diário da República.
- Pedir a informação prévia qualificada: se for favorável, vincula a câmara e dispensa a licença ou a comunicação prévia (RJUE, artigos 6.º e 17.º). É o passo que mais poupa tempo e risco.
- Entregar o processo com os elementos da Portaria n.º 320/2026/1, através de técnicos habilitados que assinam os termos de responsabilidade.
Na sua vida: antes de comprar um terreno, peça a informação prévia; é a forma de saber o que lá pode construir.
Europa
Portugal está pior do que o resto da Europa? ao vivo
foi a subida do preço das casas em Portugal num ano (2.º trim. 2026), a 1.ª maior dos países da União Europeia com valor publicado. A média da União foi +4,7 %.
Subida do preço das casas num ano, por país
Variação homóloga do índice de preços (%), 2.º trim. 2026, Eurostat. Portugal a cor de telha, Espanha a azul, médias a cinzento.
Casas apertadas e esforço excessivo, 2024
Sobrelotação: % das pessoas. Sobrecarga: % das pessoas que gastam mais de 40 % do rendimento com a casa. Valores publicados nas fontes recolhidas.
| País | Sobrelotação | Sobrecarga |
|---|---|---|
| União Europeia | 16,9 % | 8,2 % |
| Portugal | 11,2 % | 6,9 % |
| Roménia | 40,7 % | — |
| Letónia | 39,3 % | — |
| Bulgária | 33,8 % | — |
| Polónia | 33,7 % | — |
| Croácia | 31,7 % | 3,7 % |
| Países Baixos | 4,6 % | — |
| Malta | 4,4 % | — |
| Chipre | 2,4 % | 2,4 % |
| Grécia | — | 28,9 % |
| Dinamarca | — | 14,6 % |
| Alemanha | — | 12,0 % |
| Suécia | — | 10,6 % |
| Chéquia | — | 9,2 % |
| Eslovénia | — | 3,8 % |
Em condições de habitação, Portugal está melhor do que a média europeia. O seu problema é o ritmo do preço, não a qualidade da casa.
Portugal e Espanha: casas que faltam
Estimativas dos bancos centrais para a última década.
| País | Casas em falta | Fonte |
|---|---|---|
| Portugal | 300 000 | Banco de Portugal |
| Espanha | 700 000 | Banco de Espanha |
A Península tem o mesmo problema, à escala de cada país.
Na sua vida: viver em Portugal não é mais apertado do que na Europa; o que sobe mais é o preço.
Mundo
E face aos países mais ricos do mundo? dados de 30.10.2026
subiu o preço real das casas em Portugal entre 2019 e 2024, já descontada a inflação. Na OCDE, só a Turquia subiu mais.
Preço real das casas, variação 2019–2024
Pontos do índice de preços reais, OCDE; países com valor publicado na fonte recolhida.
Entre os países mais ricos, Portugal teve uma das maiores subidas reais; a Alemanha e a Suécia desceram.
Na sua vida: o preço real mede o esforço, não só o número na etiqueta; subiu muito mais do que a inflação.
Em que ponto do caminho que Portugal fez está o mundo? dados de 30.10.2026
pessoas vivem hoje em bairros de barracas ou assentamentos informais. Se nada mudar, serão 1,20 mil milhões em 2030.
O caminho de Portugal como régua
Fonte mundial: Nações Unidas, relatório dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável de 2026, indicador 11.1.1.
Portugal tinha 126 000 pessoas em barracas e alojamentos não clássicos em 1981, e 11 000 em 2021. Fê-lo em quarenta anos, com programas medidos. Esse percurso é a régua: cada país pode ver em que ano do caminho português está, e que solução portuguesa usou o país nesse ponto.
Na sua vida: o que Portugal aprendeu a fazer nos seus bairros é hoje conhecimento útil para mil milhões de pessoas.